少ない資金でも優良不動産を購入できる不動産小口化商品について記載します。
不動産小口化商品は、一つの不動産を100万円から1,000万円程度に細分化した持分を購入するものです。このため、一棟では高額となり購入しづらい、資産価値の高い優良物件を、予算に応じた購入ができます。
どう小口化するかですが、不動産小口化商品は、一棟すべてを同じ比率で細分化します。1室、2室などの物理的な細分化ではありません。不動産小口化商品を購入するとは、一棟全体を持分割合で取得したという意味となります。
収入面で言い換えると、購入した不動産小口化商品からの収入は、テナントごとに区分された収入ではなく、一棟すべての収入を、各購入者の出資割合に応じて按分された収入を得ることになります。
例えば、一棟10億円の不動産の手取り収入が毎年3千万円である場合、1,000万円の出資では30万円（３千万円×1%(1,000万円÷10億円))。1億円の出資であれば、毎年300万円（３千万円×10%(1億円÷10億円))分配されることになります。
都心の優良な不動産を一棟丸ごと購入することが資金的に難しい場合や、様々な投資案件に分散して投資したい場合、小口化された不動産であれば、100万円～1,000万円程度から各人の予算内で、該当物件を購入することがでます。
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メリット
①少ない資金で優良不動産を取得可能
先に述べた通りです。高額となる都心の優良不動産を、予算に応じて取得できます。
不動産小口化商品の対象となる物件ですが、不動産小口化商品を組成する不動産会社は物件を売却して終わりではなく、引き続き、管理運営業務に携わるのが通常です。
このため、対象物件からの収入や費用について、常に不動産小口化商品を購入した複数人に監視される形になります。この点から、不動産小口化商品の対象となる物件は、安易に提供した物件ではなく、不動産のプロが安定性や将来性を見込んで選定した不動産といえ、不動産取引に深い経験がない一般投資家が、不動産会社に言われるまま購入した不動産よりも優良物件であると言ってよいかもしれません。
②区分所有マンションに比べて空室リスクが少ない
例えば1,000万円の資金でマンションの1室を購入した場合と、不動産小口化商品を購入した場合ですが、マンションの1室のみの取得では、退去があると入居まで賃料収入はゼロとなります。
一方、不動産小口化商品であれば、1室が空室となっても、残りの区画の賃料収入があるため、賃料収入がゼロになるリスクは少ないといえます。
③運用をプロに任せられ、手間がかからない
不動産投資においては、不動産を購入した後も、新規入居者の募集、入金管理、物件の維持管理などの業務が発生します。これらの判断を含む管理運営業務は、手間がかかるだけでなく、交渉や新規客獲得ルートがあるかにより収入は大きく影響し、また不動産の価値を維持していくためには、購入後も修繕計画を立て価値を維持していく必要があります。
このため、手間がかからないという点だけでなく、一般の投資家が管理運営するよりも、不動産のプロに任せる方が投資収益にプラスに働く可能性が高くなります。
財産拡大と相続税対策のために不動産投資される場合、現在はご本人が管理運営していても、引退後や相続後に後継者が管理運営業務に十分な時間を割けるとも限りません。このような点からも、判断業務も含めて管理運営一切をプロに任せるという体制が良いという方は多くいらっしゃいます。
また不動産小口化商品では、予め存続期間が決められていることが多く、市場の動向を見つつ任意のタイミングで売却されます。一般の投資家は、物件の売り時を見つけることは難しく、最良のタイミングで売却され現金化できるという利点もあります。
なお不動産を売却して利益が出たときは税金を納める必要があるのですが、取得後すぐに売却すると税制上不利な短期譲渡所得になるので、任意のタイミングで売却されるといっても、通常は5年以上経ってからとなります。
この点から、不動産小口化商品は、売り時を見つけて現金化することで完結する商品ともいえるため、不動産売却としての出口戦略についても、購入時に確認しておくことが望ましいといえます。
④不動産小口化商品は、相続人や受贈者が複数いる場合、分割して相続や贈与できる
相続財産の大半を一棟ビルが占める場合、複数の相続人の間でどのように分割するか争いになることがあります。
具体的には、一棟ビルを売却して相続人で均等に分割するのか、ひとりが一棟ビルを相続して、他の相続人に金銭を払うのか、不動産を共有にするのかなど、分割方法で争いが生じる可能性があります。
このような争いを防ぎ、次世代に財産を承継させていくことを検討するのが相続税の生前対策なのですが、解決策のひとつが、不動産小口化商品です。
不動産小口化商品は、例えば購入した10口を1口単位に分割して相続できるので、各相続人が均等に、もしくは被相続人の意向に沿って不動産小口化商品を相続させることが容易となります。
相続人は、他の相続人の意向に関係なく、相続した不動産小口化商品を、継続保有しても良いですし、売却して現金化することもできます。
生前贈与も同様です。小口化されていない不動産を贈与するのは困難が伴う場合でも、不動産小口化商品であれば、取得した不動産を分割して、複数の方へ贈与することができます。
⑤金融商品と異なり相続税評価額が低い
現金預金や上場有価証券などの金融商品の相続税評価額は時価で評価されます。一方、不動産は路線価や固定資産税評価額を基礎に算出されるため、時価よりも低く評価されます。
不動産小口化商品は、不動産持分を投資家が直接取得するものであるため、その相続税評価額は、不動産の相続税評価額となります。このため、現金預金や上場有価証券などで保有しておくよりも、低い相続税評価額となり節税となります。
なお、少ない資金で不動産に投資できるという点で不動産小口化商品と類似するものに、上場不動産投資信託（REIT）があります。上場不動産投資信託（REIT）は、間接的には不動産を取得するのですが、不動産に投資する投資法人の投資証券を取得する金融商品であり、時価で評価されるため、不動産小口化商品のような節税効果はありません。
⑥タワーマンション節税に代わる節税策
相続税におけるマンションの評価方法について、市場価格との乖離の実態を踏まえ、令和6年から相続税評価額の算定方法が変更され、従来の方法に比べて、評価額が増加しています。
いわゆるタワーマンション節税封じですが、タワーマンションでなくとも、3階以上の区分所有マンションにも適用されます。
このため、区分所有マンションを保有して相続税対策をしていた方に大きい打撃を与えているのですが、この点、不動産小口化商品は、改正されたマンション評価の対象外であるため、従前どおりの相続税評価額となり、この点で優位性があります。
不動産小口化商品購入のご相談
不動産小口化商品のメリットは上述した通りですが、特に①優良物件を予算に応じて購入できる、②運用判断、指図を不動産のプロに任せられる、③購入した不動産小口化商品をさらに分割して相続や生前贈与できる点が優れていると考えます。
不動産小口化商品は、利回りだけを見れば良いわけではなく、購入目的に応じた物件であること、契約内容を運用期間や管理報酬、売却時の報酬なども含め検討すべきです。
当会計事務所では、購入を予定されている不動産小口化商品そのものの検討だけでなく、ご必要に応じて、お客様ごとに異なる取得目的、資金状況、所得税率、資産管理会社の状況などから、複数ある不動産小口化商品を選定し、もしくは他の代替案を取るべきかを提案していますので、是非お問い合わせください。
